Mucho se ha hablado en el último tiempo de la nueva Ordenanza de Zonificación. Lo cierto es que al margen de las buenas intenciones de los distintos espacios políticos, ninguno pudo plasmar algo nuevo desde el regreso a la democracia y la que está vigente hoy data de 1979, cuando el comisionado Félix Bereciartúa manejaba los destinos de la ciudad.
No hace mucho el intendente Marcos Pisano estuvo en La Plata viendo la factibilidad de que la Provincia apruebe la nueva Ordenanza de Zonificación que elevará al Concejo Deliberante, y uno de los que más empapado está en el tema es Mariano Martín, el Director de Planeamiento, con quien habló LA MAÑANA para saber los por menores de una norma que regirá el crecimiento de la ciudad (excepciones mediantes), de acá para adelante.
40 años cumple en este 2019 la Ordenanza de Zonificación…
– Sí, yo tengo 39, no era nacido cuando la decretó Bereciartúa. Lo que fue a hacer el intendente Pisano a la provincia es a buscar un guiño a lo que tenemos armado, porque si bien la Ordenanza la debe aprobar el Concejo Deliberante, luego se necesita de una convalidación de la Gobernación. Venimos trabajando en el tema desde hace cinco o seis años y recién a principios de 2018 logramos el visto bueno; pero a posteriori de ello la Dirección de Ordenamiento Urbano, que es el área pertinente, sufrió un montón de modificaciones. Nosotros siempre nos manejamos con los técnicos pero nunca logramos la firma del director.
Logramos finalmente la firma y a partir de ahí tomamos la decisión de elevarla al Concejo, una vez que el deliberativo la apruebe hay que elevarlo a la Provincia para que salga la convalidación.
Y pensando en los próximos 40 años…
– La mirada que se tiene hoy en día de la planificación urbana no es la estática que se tenía antes, hoy tiene una dinámica y este proyecto en dos años hay que reverlo y actualizarlo; pero ya va a existir la base de sustento.
¿En qué cambia fundamentalmente esta Ordenanza de Zonificación del decreto de 1979?
– El común del vecino ni siquiera sabe que para pegar un ladrillo en su casa se debe pedir permiso al Estado Municipal, porque existe una Ley de Uso del Suelo que rige lo que se puede y debe hacer en cada sector.
Este código es algo más que una zonificación pero no llega a ser un plan estratégico urbanístico. La complejidad del plan estratégico es que debés considerar hasta el prepuesto de las obras que va a hacer y ser muy minucioso, además están los intereses de los privados, obras de infraestructura que no sabés si las vas a poder costear.
Como lineamientos fundamentales hay uno que considera que la ciudad pase a ser un poco más compacta y limitar la extensión de nuevas zonas que a la larga complican para llevar infraestructura y hasta cuestiones de accesibilidad, porque los centros urbanos van a ser siempre los mismos.
Se ponen límites que ya en cierta forma estaban preestablecidos; pero siempre surgen presiones del mercado que quiere ir por sobre esos límites. Un límite siempre fue el cementerio y ese lo vamos a mantener tajantemente, la última parte poblada para ese lado va a ser el Procrear de 181 viviendas. De ahí hacia atrás no puede haber radicación de una zona residencial o similar.
Otro límite se pone es sobre la ruta 226 no se podrá ir más allá de la ex Granja Modelo. El límite van a ser esas barriadas de Club Alem o Club Buenos Aires que en su momento tuvieron su espíritu de casa quinta o club de campo abierto. Los otros extremos son La Portada, las inmediaciones del parque, no más allá porque ya comienza la zona industrial.
Otro lineamiento es el de la consolidación de las áreas que han quedado vacantes, linderas al casco fundacional, que siempre fueron inconvenientes porque era tierra privada. Hay cuatro lugares que nosotros vamos a orientar para el crecimiento de la ciudad. Prioritaria es la chacra de la Rural lindera al predio ferial. El segundo sitio es el lindero a Mariano Unzué, un loteo amanzanado que existe hace 50 años, detrás de Los Zorzales y camino a La Portada. El tercero es el que está del otro lado de la vía, entre Villa Diamante y Las Flores, atrás de la estación de trenes. Y un cuarto lugar es el borde del parque, toda la prolongación Sáenz Peña y el sector del barrio María del Carmen, y del otro lado los terrenos linderos al golf, que son los que recuperó el municipio.
¿Y prolongación avenida Tres de Febrero?
– Ese sector también; pero no va a tener tanta magnitud en cuanto al desarrollo como los otros, porque hacia la ruta 65 comienza una zona baja, hay muchas chacras inundables. Ahí cubriríamos más o menos todo lo que tenemos alrededor del casco urbano, que son aproximadamente 200 nuevas manzanas, lo cual nos permitiría aumentar la población en 20.000 más sin problemas.
No hay que olvidarse del casco consolidado existente, que va a incrementar su densidad en un 50 por ciento, aproximadamente, porque en la zona central se va a permitir una altura de entre 18 y 21 metros de construcciones, planta baja y cinco niveles.
¿Pudiste meter mano en el proyecto o modificaron alguno de otro lado que ya estaba medio armado?
– Tomamos la base que existía, que la había trabajado mucho Federico Rivadeneira en su momento, a quien le tengo que agradecer porque cuando entré acá me dio una mano grandísima, una excelente persona y profesional.
Las ciudades que son prósperas tienen una mixtura de uso, no existe más eso de que la industria específica debe estar en un sector, la educación en otro, el comercio en otro. Las ciudades europeas que han prosperado durante siglos conviven con toda esa mixtura, es lo que le da calidad. Tampoco hay que tenerle miedo a la densidad poblacional controlada, como lo que te da el crecimiento en altura, que mitiga los hechos delictivos. No hay que tenerle miedo a eso, tampoco es que la ciudad se va a llenar de edificios.
De lo que sí es llenó la ciudad es de departamentos…
– El código en el diagnóstico habla de las obras prioritarias para el desarrollo de todo esto: la línea 132, la ampliación del gasoducto, la nueva red y el tratamiento de arsénico, la planta de residuos cloacales. Se está pensando en una nueva planta en otro lugar, aguas más arriba, porque el tratamiento cloacal termina llegando al Canal A y posteriormente al Arroyo Vallimanca.
Hoy hay inconvenientes en relación a este crecimiento de departamentos que se ha dado más que nada en el casco urbano, que ha incrementado el consumo de agua, de la red cloacal. Tenemos el mal de los desagües pluviales que van a las cloacas, que hacen que la red muchas veces colapse.
En estos meses previos a la aprobación del código estamos pensando en hacer una especie de regulación de las construcciones existentes que no están declaradas para empezar de cero con todo lo construido y volcado a las oficinas municipales para ir sabiendo qué es lo que está construido, qué es lo que está ocupado, cuánto hay de vacío. Pensamos hacerlo a través de alguna moratoria, algo similar a lo que se hizo al principio del gobierno de Alfredo Carretero (1983-1987) cuando toda la gente declaró las construcciones.
La concreción del código va a permitir la creación de la oficina específica de obras particulares que hoy no existe, sería una oficina dependiente de la Dirección de Planeamiento. Hoy terminamos haciendo de todo un poco, hacemos planeamiento cuando tenemos tiempo, que es poco. El mayor tiempo está abocado a los proyectos que surgen del Ejecutivo (diseñar una plaza, un edificio específico, como en su momento fue el CRUB, los jardines) y el control de las obras particulares. Deberíamos tener una oficina específica de proyectos, otra de obras particulares y otra de planeamiento.
En el código menciono también la creación de un fondo específico para el planeamiento urbano, de donde se obtendría el dinero desde la captación de suelo y la plusvalía, abocado a planeamiento. Eso hay que discutirlo con los contadores.
Angel Pesce
